Avete mai sentito la frase: "Questa Casa o la vendi subito oppure non la vendi più!"?
Se vi è capitato vuol dire che all'interno del vostro studio vi è la percezione di ciò che accade quando si pubblica un annuncio immobiliare. Ma guardiamo nello specifico cosa succede e perché trascorso un dato periodo un annuncio immobiliare non riceve più le attenzioni che aveva all'inizio.
La curva cartesiana che definisce le probabilità di vendita di un'immobile si concentra su 2 variabili principali: il TEMPO e la VISIBILITA'.
Appena pubblichiamo sui portali a pagamento un immobile, indipendentemente dal nostro tipo di contratto con il portale, questo riceve maggiore visibilità nei primi 45 giorni. Periodo durante il quale riceviamo il maggior numero di telefonate di possibili acquirenti.
Questo fattore rende indispensabile che fin dal primo giorno di pubblicazione, l'annuncio si presenti corredato di:
foto emozionali fatte da un fotografo specializzato in immobili (minimo 25 foto), la cui disposizione deve tenere in considerazione le caratteristiche del singolo portale. Sappiamo molto bene che ci sono portali che consentono la pubblicazione di 5 o 7 o 10 foto ad immobile, va da sé che se utilizzo un sistema MLS di invio degli annunci a più portali immobiliari contemporaneamente dovrò tenere in considerazione questo fattore per la disposizione delle foto;
annuncio ben scritto e con il testo sviluppato in modo da rispettare tutti i parametri per una corretta indicizzazione non soltanto sui portali, ma anche sui motori di ricerca più comuni, come ad esempio google; In caso non lo sappiate buona parte delle ricerche di immobili in vendita viene fatta dall'acquirente partendo dal motore di ricerca anziché dal singolo portale immobiliare; E' chiaro, quindi, che un annuncio deve contenere al suo interno un certo numero di parole chiave (le famose "KeyWord" di cui spesso sentiamo parlare) che servono per far apparire il nostro singolo annuncio immobiliare nella prima pagina del motore di ricerca e quindi dargli visibilità;
la "Qualità" dell'annuncio deve essere il più possibile il 100%: la maggior parte dei portali immobiliari in fase di caricamento mostra la Qualità dell'annuncio, ovviamente più si avvicina al 100% più il portale ci offre visibilità per premiare la nostra precisione. Questo vuol dire che dobbiamo conoscere quali sono i criteri per ogni portale per arrivare ad ottenere questo punteggio. Avere l'annuncio con una buona qualità (almeno superiore al 80%) consente di dare visibilità all'annuncio senza pagare ulteriormente posizioni privilegiate al portale.
Video dell'immobile di buona qualità e con giusto formato da caricare sul canale YouTube o TikTok dell'agenzia per poi collegarlo all'annuncio immobiliare. Ovviamente se per il piano marketing dell'immobile avete previsto anche l'utilizzo dei canali social (oggi componente inscindibile) diventa indispensabile che il formato e la durata siano ponderati a seconda dell'uso.
Virtual Tour, per consentire una prima visita virtuale agli acquirenti più ansiosi, ma anche come ottimo strumento per disturbare il venditore il meno possibile con le visite di Acquirenti non realmente interessati all'acquisto e per consentire a voi di investire il vostro tempo in attività fruttifere;
Valutando che la maggior visibilità del vostro immobile si avrà nei primi 45 giorni, è indispensabile che fin dall'inizio il prezzo di vendita proposto sia quello che a seguito di una valutazione economica compartiva di mercato avete valutato con il venditore essere il prezzo di vendita conforme al mercato attuale locale.
Infatti se durante i primi 45 giorni il nostro immobile ha la massima visibilità e attrattività per gli acquirenti, successivamente il numero di visualizzazioni diminuisce drasticamente, unica possibilità di riacquisire una leggera visibilità, sta nella rimodulazione del prezzo di vendita. Se solo in questo secondo step, pubblico l'annuncio con il giusto valore di mercato, osservate sempre dal diagramma, come comunque l'immobile non torni ai valori iniziali di visibilità e quindi la mia probabilità di vendere l'immobile stesso diminuisce e l'acquirente avrà più frecce al suo arco e la trattativa sarà più complessa.
Se teniamo in considerazione che gli acquirenti oggi, grazie alla tecnologia, studiano il mercato immobiliare dei portali, è consuetudine che trascorso un certo periodo di tempo durante il quale un immobile resta invenduto, viene scartato perché sospetto. Gli Acquirenti più diretti vi chiederanno: <<Cosa c'è che non va? Come mai, dopo tutto questo tempo, ancora questa casa non è stata venduta? ..Ho notato che il prezzo rispetto a quando è stata messa in vendita è diminuito tanto, come mai? che cosa è successo?....>> .
Se trascorsi i 6 mesi l'immobile è rimasto invenduto si rende necessario un intervento mirato, di cui però parleremo in separata sede.
Sicuramente il diagramma cartesiano che trovate nell'immagine, se ben spiegato e articolato è un ottimo strumento di gestione dell'obiezione del Venditore sul prezzo iniziale di vendita.
Tutte queste informazioni e molto altro ancora è possibile acquisirle durante i nostri corsi di formazione specifica per Agenti Immobiliari.
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