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I migliori mutui prima casa sul mercato

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Dopo un lungo periodo di stallo dei tassi Bce, a giugno e a settembre l’istituto di Francoforte ha optato per un taglio del costo del denaro. Lo scorso 12 settembre in particolare i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale sono stati fissati rispettivamente al 3,65%, al 3,90% e al 3,50%.

Tassi Bce e tassi dei mutui: come potrebbero cambiare

Come previsto, a settembre la BCE ha ridotto il costo del denaro dello 0,25%, uno sconto già anticipato nella quotazione dell'Euribor. Sono buone notizie per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile, poiché vedranno una sensibile riduzione della loro rata alla prossima revisione.

Secondo gli esperti, la discesa dei tassi potrebbe non concludersi qui, ma continuare almeno nelle prossime riunioni di ottobre e dicembre. Prevediamo un altro taglio a dicembre e che la BCE riprenda un ritmo trimestrale di tagli nel 2025, quando l'economia riacquisterà un certo slancio. Riduciamo la nostra aspettativa sui tassi a fine 2025 dal 2,50% al 2,25%, all'interno del range di stime neutrali.

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Quanto costa oggi un mutuo da 200 mila euro

Ma quanto costa oggi la rata del mutuo? Secondo le simulazioni, la rata di un mutuo trentennale da 200 mila euro a tasso variabile con spread dello 0,75% è scesa dai 1.026 euro di gennaio 2024 ai 985 euro attuali, con un risparmio di 41 euro al mese, pari a 492 euro all'anno. Anche i mutui a tasso fisso sono in calo: la rata media per un mutuo trentennale con spread dello 0,5% è passata da 843 euro a inizio anno a 819 euro, con un risparmio mensile di 24 euro e annuale di 288 euro.

Attualmente, il miglior tasso fisso per un mutuo trentennale da 200 mila euro, con ltv all'80%, è del 3,20%, con rata mensile di 691 euro. Per lo stesso mutuo a tasso variabile, il miglior tasso è del 5,02%, con una rata di 860 euro.

Mutuo trentennale da 200 mila euro 

Spread 0,50% per i mutui a tasso fisso e 0,75% per i mutui a tasso variabile

Relativamente ai mutui a tasso variabile, analizzando la dinamica dell’Euribor, possiamo affermare che, come spesso accade, il mercato aveva già anticipato e assorbito la decisione della BCE. Le rate dei mutui variabili in questi mesi estivi sono tornate a scendere. Rispetto alla rata pre-taglio di giugno, oggi per ripagare lo stesso mutuo si risparmiano 15 euro. Ovviamente il taglio di 0,25 bp è a valere sul tasso BCE, ma se comunque immaginassimo un abbassamento di “pari passo” anche dell’Euribor, la rata potrebbe scendere di 30 euro arrivando a 955 euro. A inizio anno, i titolari del medesimo finanziamento a tasso variabile si trovavano nelle tasche ben 70 euro in meno al mese.

 

Con riferimento all'offerta di mutui in banca, complessivamente, per l'Italia, le banche tendono a mantenere un equilibrio tra “prudenza” e “competitività”, cercando di adattarsi alle esigenze dei clienti, ma anche proteggendo la propria stabilità finanziaria in un ambiente volatile.

Negli ultimi anni, le banche hanno sviluppato offerte mirate ai giovani e a chi è interessato a soluzioni abitative sostenibili, riflettendo un'attenzione crescente verso il futuro. Mi riferisco da un lato al “mutuo giovani” che solitamente include condizioni agevolate, tassi scontati o durate più lunghe, oltre alla possibilità di finanziare fino al 100% del valore dell'immobile rendendo l’acquisto della prima casa più accessibile; e dall’altro al “mutuo green”, destinato a chi intende acquistare o ristrutturare abitazioni ad alta efficienza energetica. Le banche, in linea con le politiche di sostenibilità, offrono tassi agevolati per incentivare l'acquisto di immobili in classe energetica alta (A o superiore), anche al fine di rinnovare ed innalzare la qualità e la commerciabilità degli asset a garanzia dei propri crediti.

In ultimo, una buona fetta della partita si sta giocando anche sulle modalità di richiesta e concessione dei mutui: molte istituzioni finanziarie stanno investendo in servizi digitali per velocizzare il processo di approvazione e migliorare l'esperienza del cliente, fino a rendere tutto l’iter prettamente o esclusivamente online.

I migliori mutui da 150 mila euro dell’autunno 2024 

Utilizzando il simulatore, è possibile individuare i migliori mutui e i migliori tassi disponibili sul mercato nell’autunno 2024. In particolare abbiamo individuato i contratti migliori che è possibile stipulare se si vuole un mutuo a tasso fisso, variabile o misto per l’ammontare di 150 mila euro, con Ltv 80 % (valore immobile: 187.500 euro), con un reddito netto familiare di 3000 euro, richiesto da parte di un dipendente a tempo indeterminato di 33 anni per acquistare una prima casa a Roma.

Migliori mutui a tasso fisso 

Oggi le banche offrono una pluralità di offerte di mutuo a tasso fisso, la tipologia di mutuo che prevede un costo del finanziamento che resta invariato per tutto il periodo di ammortamento. Il tasso di interesse di questi mutui è calcolato aggiungendo al tasso Eurirs del periodo corrispondente uno spread bancario. Questo genere di mutuo è conveniente quando i tassi di interesse sono previsti in risalita. Non è il caso attuale, dato che le previsioni sono per nuovi tagli dei tassi nei mesi futuri; tuttavia al momento i tassi di interesse sui mutui a tasso fisso risultano più convenienti di quelli a tasso variabile. In particolare l’offerta d’autunno per i migliori mutui a tasso fisso sulle diverse scadenze è la seguente:



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Migliori mutui a tasso variabile 

I mutui a tasso variabile prevedono un costo del finanziamento che cambia a seconda dell’andamento dell’Euribor a 3 mesi, al quale si aggiunge uno spread bancario. Al calare dei tassi di interesse Bce, e man mano che tale movimento viene assorbito dall’andamento del tasso di riferimento dei mutui, il finanziamento a tasso variabile si fa sempre più conveniente. Al momento le migliori offerte di mutuo a tasso variabile disponibili su idealista sono le seguenti:


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Migliori mutui a tasso misto 

I mutui a tasso misto sono dei particolari mutui che consentono di passare, durante il periodo di ammortamento, dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa. Il tasso è prestabilito in fase di stipula con una quota fissa e una variabile, oppure il contratto può avere un’opzione per passare da un tasso all’altro una volta trascorso un certo periodo di tempo. Il vantaggio di questo tipo di mutuo consiste nel poter modificare le condizioni dei tassi di interesse in corso di ammortamento, senza dover rinegoziare l’intero contratto, il che torna utile in una fase macroeconomica in cui i tassi sono in cambiamento, modificando la convenienza tra tassi fissi e variabili. Lo svantaggio consiste in spread bancari solitamente più  alti, una contropartita che la banca si assicura in cambio della possibilità di poter correggere il tiro scegliendo negli anni il tasso più conveniente.


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