Il “mattone” resta tra gli investimenti preferiti dagli italiani. Secondo quanto riportato dagli studi, l’acquisto di immobili finalizzato ad una rendita da locazione è aumentato del 28%. Fatta 100 la ricchezza lorda delle famiglie italiane, osserva il consulente finanziario, oltre il 55% è rappresentato da attività non finanziarie, di cui oltre il 46% da abitazioni. Ma investire in immobili è davvero la migliore strategia da seguire per costruirsi un futuro finanziario sereno in vista della pensione?
Confrontiamo le varie caratteristiche, finalità e rendimenti attesi dell’investimento immobiliare medio con quelli di un BTP e di un fondo pensione.
Gli investimenti immobiliari, come ogni altro tipo di investimento, devono essere sempre analizzati con parametri finanziari, considerando i costi espliciti, quelli impliciti e il costo-opportunità, cioè il possibile impiego alternativo del capitale. Spesso, come emerge dalla nostra indagine, i mercati finanziari possono offrire maggiori opportunità di rendimento, specialmente all’aumentare dell’orizzonte temporale disponibile e del livello di rischio che si è disposti a tollerare. Specialmente in un’ottica di lungo periodo è sempre preferibile diversificare il proprio portafoglio rivolgendosi a un consulente professionista, che possa supportare il risparmiatore nel raggiungimento dei propri obiettivi”.
Quanto costa investire in un immobile
Investire nel mattone ha indubbi vantaggi sia dal punto di vista successorio, poiché i beni immobili rientrano automaticamente nell’asse ereditario, sia per il fatto che affitti e prezzi di vendita si rivalutano per effetto dell’inflazione. È importante sottolineare che si tratta di investimenti scarsamente liquidi e flessibili in quanto, nella maggior parte dei casi, non possono essere frazionati e necessitano di una cifra di partenza importante di cui disporre. Inoltre, all’investimento immobiliare si associano rischi specifici legati a difficoltà di gestione, reperimento di inquilini, morosità e spese straordinarie.
Vantaggi e svantaggi di investire in Btp e fondi pensione
I BTP e i fondi pensione, viceversa, sono più semplici da gestire, più liquidi rispetto agli immobili e consentono investimenti parziali e progressivi nel tempo, anche se il valore di entrambi gli strumenti è soggetto a oscillazioni in funzione, rispettivamente, dell’andamento dei tassi e dei mercati finanziari sottostanti alle linee di investimento. Da notare anche che, dei tre strumenti, immobili e BTP danno accesso quasi immediatamente a un flusso di risorse (canoni d’affitto o cedole) per il lungo termine, mentre i fondi pensione offrono una rendita solamente a partire dal raggiungimento della pensione in poi, con un valore variabile in funzione dell’età di pensionamento. Infine, per quanto riguarda la fiscalità, ad oggi i BTP e i fondi pensione appaiono gli strumenti maggiormente tutelati e agevolati, mentre per gli immobili periodicamente si torna a discutere di possibili inasprimenti fiscali (ad esempio modifiche al valore catastale sul quale calcolare le imposte).
Quanto rende investire in immobili in Italia
Anzitutto, è bene premettere che non tutti gli immobili offrono gli stessi ritorni: nelle grandi città italiane il rendimento è leggermente inferiore rispetto alla media nazionale, per via dei costi d’acquisto più elevati, ma il mercato può cambiare in modo significativo da un quartiere a un altro. Calcolando il rapporto tra il canone medio (al netto di IMU e cedolare secca) e il costo effettivo d’acquisto (comprensivo di imposte, spese notarili e di mediazione immobiliare) di un’abitazione media, il rendimento netto nazionale di un immobile in locazione si aggira intorno al 3,1%.
Il rendimento di un investimento in Btp
Se si considera il BTP più lungo attualmente sul mercato, cioè quello con scadenza 2072, la cedola lorda sarebbe pari al 2,15% ma, considerando che il prezzo di acquisto è decisamente inferiore al valore nominale (circa 61), la cedola effettiva, al netto della ritenuta fiscale, è circa il 3,1%,
Rendimento di immobili, Btp e fondi pensione: decide l’inflazione
Per capire quale sia, tra immobile e BTP, lo strumento in grado di assicurare il rendimento maggiore nel lungo termine, la variabile chiave è l’inflazione e la capacità degli immobili di adeguare i canoni di affitto e il prezzo di vendita all’aumento dei prezzi: se il proprietario dell’immobile riuscisse ad adeguare i canoni d’affitto ogni anno in funzione dell’andamento dell’inflazione, l’investimento immobiliare batterebbe il BTP che, per definizione, non si rivaluta per l’inflazione. Dopo 10 anni, infatti, un investimento immobiliare medio con canoni rivalutati al 100% dell’inflazione potrebbe rendere 52.928 euro, contro i 47.966 di un BTP 2072.
In uno scenario di rivalutazione dei canoni al 100% dell’inflazione, il BTP resterebbe competitivo per i primi dieci anni, per poi essere superato dal rendimento immobiliare.
Se poi, a parità di capitale investito, si confronta il rendimento medio immobiliare (pari alla somma dei canoni netti) con il capitale equivalente ottenibile con un fondo pensione, il risultato cambia in funzione della linea di rischio prescelta per quest’ultimo. In uno scenario di rivalutazione dei canoni immobiliari al 75% dell’inflazione, il rendimento a 40 anni di un fondo pensione si collocherebbe sia in linea – 180.635 euro in caso di profilo a basso rischio, con focus su obbligazionario governativo Europa – la rendita immobiliare media (174.119 euro).
In conclusione, gli immobili sembrano essere gli strumenti di investimento più adatti se sono presenti finalità successorie, dunque vi è la necessità di lasciare un valore agli eredi; altrimenti, la sfida tra immobili e fondi pensione resta aperta, con i fondi pensione in vantaggio all’aumentare dell’orizzonte temporale disponibile e del profilo di rischio.
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