Nuove disposizioni in vigore dal 1° luglio 2020 in riferimento ad autonomo censimento in catasto di cantine e autorimesse.
Con nota dell’Agenzia delle Entrate del 26 giugno 2020 per tutti gli atti di aggiornamento catastale DOCFA protocollati a partire dal 1° luglio 2020 si è reso noto che si deve procedere all’autonomo censimento di cantine e autorimesse, locali accessori già rappresentanti graficamente nelle planimetrie agli atti. Tale procedura deve essere adottata nei casi in cui si debba presentare un nuovo accatastamento o un aggiornamento catastale (variazione catastale) e non implica alcun obbligo di pratica di “divisione”, se per l’unità stessa non è richiesta variazione catastale a seguito di eventi/casistiche, che ne richiedono un aggiornamento (ad esempio obbligo a seguito di pratica edilizia per modifiche di tavolati interni, ampliamento o ristrutturazione di una unità immobiliare).
Rimane inteso che tali locali accessori (cantine e autorimesse), al fine di procedere all’autonomo accatastamento, devono essere autonomamente accessibili e non direttamente collegati con l’unità immobiliare. Mentre prima dell’entrata in vigore della nota del 22 giugno 2020 prot. 81038 si procedeva all’accatastamento autonomo di cantine e autorimesse solo per alcune causali, per esempio ampliamento.
Invece dal 1° luglio 2020 tale procedura è stata utilizzata per la presentazione di dichiarazioni di aggiornamento catastale a prescindere dalla tipologia di causale utilizzata ed anche per le causali “DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI”.
Nell’atto pratico questo comporterà almeno due subalterni distinti (uno per l’immobile e uno per la cantina) ed il pagamento dei diritti da corrispondere all’Agenzia delle Entrate per ciascuna unità immobiliare derivata.
Per tanto in questo momento è possibile acquistare un immobile residenziale (ad esempio un appartamento) e trovare nella visura catastale l’accatastamento della cantina separa. Di questo fattore ovviamente il notaio ne terra conto per il conteggio delle imposte.
Nuove visure catastali da Gennaio 2022
La nuova visura catastale introdotta da gennaio 2022 è un documento più descrittivo e di più facile comprensione, rispetto a quello precedente, in particolar modo per i cittadini non addetti ai lavori, in quanto per i professionisti la versione precedente era sicuramente più pratica. L’esposizione dei dati all’interno della visura, infatti, è organizzata in maniera tale da favorire una più agevole lettura e consente di fornire un maggior numero di informazioni, garantendo una migliore comprensione delle variazioni intervenute, nel corso degli anni, nelle titolarità degli immobili. Per tanto anche se la visura catastale dell’immobile vi può apparire come un papiro infinito, non preoccupatevi, se lo leggete tutto fino in fondo la storia del vostro immobile vi apparirà chiara! Se così non fosse è possibile ottenere le istruzioni su come leggere le informazioni dal sito ufficiale dell’Agenzia delle entrate a questo Link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Guida_Nuova_Visura_Catastale.pdf/a11ef4d8-ad9f-b0d9-b53b-4a5b7d17f120
Modernizzazione del catasto: cosa cambierà dal 2026
Il 5 ottobre 2021 il Consiglio dei ministri ha approvato la bozza di legge delega per la riforma generale del sistema fiscale italiano. Il documento approvato contiene i principi e i criteri direttivi cui dovranno ispirarsi i decreti legislativi che il Governo dovrà adottare, entro 18 mesi dalla data di entrata in vigore del provvedimento, per dare attuazione alla legge delega. Tra i vari punti in cui si articola la revisione del sistema tributario italiano vi è quello trattato dall’articolo 7, concernente la riforma del Catasto. Secondo le indicazioni del Governo si tratta della “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati”, tema che sta facendo discutere molto gli operatori del settore, gli investitori immobiliari e i contribuenti.
Le informazioni che oggi abbiamo a disposizione solo le linee guida contenute nel disegno di legge, ma cercheremo comunque di iniziare a darvi alcuni chiarimenti ed alcune valutazioni in merito:
A. La riforma del Catasto: lotta al “sommerso” e data sharing
Il provvedimento delega il Governo ad attuare, con uno o più decreti legislativi di futura emanazione, una modifica ai sistemi di rilevazione catastale. L’obiettivo è quello di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati.
Tale finalità dovrà essere perseguita secondo i seguenti criteri e principi direttivi: 1. Prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell'Agenzia delle entrate, atti ad efficientare l'individuazione e, eventualmente, il corretto classamento di:
· immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d'uso ovvero la categoria catastale attribuita;
· terreni edificabili accatastati come agricoli;
· immobili abusivi, individuando a tal fine specifici incentivi e forme di trasparenza e valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in quest'ambito.
2. Prevedere strumenti e moduli organizzativi per la condivisione telematica di dati e documenti tra l'AdE e i Comuni, e per la verifica di coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari. Dunque, come può intuirsi, il focus è quello della ricerca degli immobili “fantasma” o che presentino delle caratteristiche oggettive difformi, in tutto o in parte, rispetto a quanto risulta dal dato catastale. Inoltre, emerge una volontà di potenziare la collaborazione informatica e modernizzare il data sharing tra Fisco e Comuni ai fini dell’iscrizione in Catasto degli immobili.
B. L’adeguamento dei valori di mercato degli immobili
Il Governo è delegato anche ad attuare un’integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati. Tale integrazione sarebbe resa disponibile a decorrere dal 1° gennaio 2026, secondo i seguenti criteri direttivi: 1. Attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche:
· un valore patrimoniale;
· una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato.
2. Immaginare meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane. Lo scopo è andare incontro al mercato evitando sopravvalutazioni.
3. Prevedere, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all'utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro.
4. Prevedere che le informazioni rilevate secondo i punti precedenti non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi. La loro applicazione si fonda sulle risultanze catastali. Occorrerà capire con quali criteri verranno attribuiti i “valori patrimoniali” e la “rendita attualizzata” degli immobili e secondo quali metodologie saranno adeguati periodicamente tali grandezze. II tutto sarà reso disponibile a partire dal 1° gennaio 2026, con la “promessa” che tali dati e informazioni non influiranno sulla tassazione immobiliare.
In realtà e a ben vedere, la norma parla esclusivamente della tassazione che si fonda sulle risultanze catastali. Al contrario, quindi, le informazioni in questione potrebbero potenzialmente interessare gli accertamenti tributari fondati su altri elementi (si pensi, ad esempio, agli accertamenti di valore immobiliare fondati sul “valore normale”, attivabili da parte dell’Agenzia delle Entrate nel caso di compravendite immobiliari per le quali non trova applicazione il criterio del “prezzo-valore”, ma quello del “valore di mercato” dell’immobile).
La riforma del Catasto, così presentata, lascerebbe pensare ad una manovra finalizzata a incrementare e a migliorare la qualità delle informazioni a disposizione del Catasto. Almeno in prima battuta. Per parlare di eventuali valutazioni sull’impatto fiscale che la modernizzazione del catasto potrebbe portare con sé a medio termine e comunque non prima del 01/01/2022, e troppo presto. Di sicuro Comuni e Fisco avranno a disposizione un nuovo patrimonio informativo sugli immobili italiani per il tramite del nuovo Catasto.
Geom. Catalano Luisa
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Fonti utilizzate per la redazione:
- CFR Punto 3.3.2 della circolare n. 2/E del 1 febbraio 2016). Nuove disposizioni dal 1° luglio 2020
- Agenzia delle Entrate sito ufficiale e chiarimenti
- bozza di legge delega del 05/10/2021
- Cristoforo Florio, Dottore Commercialista, articolo sul sito RE/MAX Italia
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